畸零地是都市計畫中常見的一種情況,因為面積寬度或深度沒有達到法定最小面積限制,或土地曲折未達到最小法定角度,而不能單獨興建。

因為不能興建土木,畸零地常常被放置雜物、廣告招牌,影響市容整潔事小,如果造成公共安全危險事大。

如果位於都市計畫內的畸零地,也許有機會做容積移轉,或是找建商收購,只要雙方都同意收購價格,事情自然圓滿達成。若是地主漫天開價,或建商不願意地主開出的價格,就會導致土地閒置,甚至有黑道介入的案例。

種種因素造成土地持有人無法使用、收益,甚至連貸款或是買賣都很困難,只能每年繳交地價稅給政府。

畸零地定義為何?如何查詢土地是否屬於畸零地?

如果想知道自己名下的土地是否屬於畸零地,可向各縣市地政事務所或是地政局提出申請。

畸零地受各地方縣市自治條例所規範,每個縣市規定有些微差別,但多大同小異。

以臺北市畸零地使用規則之定義:

  1. 畸零地定義:
    1. 臺北市畸零地使用規則之定義:係指面積狹小地界曲折之基地
      1. 地界曲折基地定義:係指基地界線曲折不齊,或基地線與建築線斜交之角度不滿60度或超過120度或基地為三角形者
      2. 未達最小寬度及深度之基地:建築基地寬度與深度未達臺北市土地使用分區管制規則之規定,其餘未規定最小寬度及深度之使用分區,除保護區、農業區外,依照第一種住宅區。實施土地使用分區管制規則之地區,其建築基地之寬度與深度,依照台北市土地使用分區管制規則之規定,但其臨接建築線寬度不得小於4.8公尺。基地有截角者,其長度以未截角之尺寸為準。
    2. 臺北市畸零地使用自治條例定義:

本自治條例所稱畸零地,指符合下列各款情事之一者:

      1. 建築基地寬度或深度未符合臺北巿土地使用分區管制自治條例或都市計畫書圖規定。
      2. 建築基地臨接建築線寬度,未達四點八公尺以上。臨接交叉角之建築基地,側面依規定應設置騎樓或無遮簷人行道者,前項第一款寬度之認定基準,應以土管自治條例或都市計畫書圖規定之寬度加計騎樓或無遮簷人行道之法定寬度三點六四公尺。但都市計畫書圖就騎樓或無遮簷人行道之法定寬度另有規定者,從其規定。第一項於未規定寬度或深度之使用分區,除保護區及農業區外,比照第一種住宅區。建築基地有截角者,第一項寬度或深度之計算,以未截角之尺寸為準。
  1. 狹小基地定義:本通則所稱狹小基地,係已達法定最小基地規模但面積較小或形狀較不完整之建築基地
  2. 適用時機:
    1. 本通則係評估勘估標的為畸零地或狹小基地之作業通則,並非完全適用決定比較法計算過程中比較標的與勘估標的個別因素間之調整率。
    1. 本作業通則係以可建築土地進行開發利用為前提,非以開發利用之前提則不適用此作業通則。

畸零地用途有哪些?遇到畸零地該怎麼處理?

畸零地不能蓋房子,如果旁邊的地主不願意購買,就只能堆放雜物、出租廣告招牌、當停車場…等等,反正不要妨礙到他人即可。

畸零地不能單獨興建,除非與相鄰土地合併,達到法定最小長寬度,才能申請建築執照。

遇到畸零地時:

  1. 可以要求地方政府出面調處,開調停會3次未果,可以依法請政府徵收後辦理拍賣,或出售。但徵收私人土地恐有妨害人民財產權的疑慮,所以實務上政府並不會徵收畸零地後辦理出售。
  2. 在自己的土地上分割一塊保留地,等旁邊畸零地未來開發時可以與之合併,如此一來就可以符合最小面積規定,才能向建管處申請建築執照。
  3. 直接買下來。

當然有些時候畸零地主為了要被收購,就會竭盡所能的造成鄰居困擾,希望別人來收購他的畸零地。

有許多惡劣的手法像是:

  1. 放置棺材
  2. 放餿水桶
  3. 停報廢車,影響人家出入
  4. 各種會影響附近鄰居生活的手法

畸零地行情買賣如何?

畸零地行情與土地面積大小息息相關,越精華的地段價格可能超出市價數十倍甚至數百倍,反之如果是越郊外的地區可能比市價低都沒人願意購買。

買賣行情是雙方拉鋸而產生的結果,如果雙方對價格無法達成共識,那麼買賣就會破局,甚至糾紛。

以一般行情來說:

  • 小於20坪可高出市價1至2倍
  • 臨大馬路或是角地可達10至20倍
  • 台北市精華地段關鍵畸零地有數百倍行情

舉例來說,某建設公司購買台北市299坪建地,100萬/坪,結果缺了關鍵性的那一坪畸零地,地主開出行情50倍(五千萬),建商在多方衡量之下,還是願意以這個價格購買,反正最後價格還是會反映在消費者身上。

前幾年有一則新聞,也是台北市畸零地地主開出兩坪四億,高出市價數百倍,想當然爾,建商當然不願意花這個冤枉錢,最後建商直接開始動工蓋起來,地主一毛錢也拿不到,只能等市府徵收,也許要等上數十年甚至一輩子都等不到(市府預算有限)。

有時候建商也不是花不起這個錢,而是奇檬子的問題。

價格這種東西,大家有意願想成交坐下來談都好解決,如果一方不願意退讓,那麼交易就很容易破局。

畸零地貸款流程有哪些?畸零地持分可以貸款嗎?

畸零地也可以貸款!

民眾有房屋、土地,坪數不限、屋齡不限,持分也可以貸款,銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理房屋二胎、土地二胎借款、二胎房貸、房屋增貸、土地增貸,另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

畸零地貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0976161313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款
以王代書事務所為例,線上傳權狀給王代書,我們在30分鐘內會開額度及利率給您,有任何問題都可以提出,雙方確認沒問題後即可約定時間辦理設定及撥款。全程不需要抵押權狀、個人帳戶或身份資料,只要雙方談好條件後,雙方一起(本人)至地政事務所辦理「抵押權設定」後,就可以拿回所有資料,且過程中會有專業代書在旁協助辦理,有任何疑問皆可現場提出。

房屋土地貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

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