土地二胎如何辦?土地二胎利率、額度、成數一次搞懂!(2021新版)
土地二胎如何辦?土地二胎利率、額度、成數一次搞懂!(2021新版)

土地二胎是現今工商社會非常常見的土地融資管道,是抵押貸款中利率較低的一種貸款方式。許多人都知道土地可以借款,卻不了解其實一胎貸款只能借到最多6其實,剩下的4成還能夠向王代書辦理土地二胎借款。

土地二胎貸款就是讓貸款公司來承做土地的第二順位貸款,也稱為土地二次貸款或是最常聽到的二胎房貸。銀行受限於金管會監管,往往對於土地貸款的申請更為嚴格。種種原因之下,衍伸出民間土地貸款公司

這篇文章會以土地種類貸款對象來加以說明,並將土地二胎利率二胎成數二胎額度作一個整理,方便大家比較各家貸款方案。

文章最後會教各位如何選擇正派、專業的貸款公司。

廢話不多說,我們直接開始。

土地二胎貸款是什麼?

土地一胎通常為銀行承作貸款居多,基本上土地坐落地點不要太偏僻、產權分明,借款人條件不要太差,有穩定職業收入,大多能成功地向銀行辦理貸款。

而土地二胎就是前面已經有一胎貸款,後面可以繼續借二胎、三胎貸款。一胎貸款通常為銀行或是農會,二胎則多為民間借貸居多;土地二胎的額度為市價乘以0.9後再減去一胎貸款餘額。

土地二胎就是第二順位貸款,第一順位通常為銀行或是農會。一般來說,土地一胎可以向銀行貸款約5-7成,而剩餘價值1-2成即所謂的殘值殘值通常能夠再向民間貸款到最高9。換句話說,土地二胎的貸款空間不高,而且風險高,銀行不一定會承作,若民眾急需資金便會向民間申請貸款。

舉例來說,市價1000萬的土地乘0.9等於900萬,再減去一胎貸款設定金額假設為500萬,等於二胎的額度有400萬。當然這是最簡單的算法,每塊土地的坐落地段是否臨路道路大小持分與否土地形狀…等等都會影響到估價的高低。

銀行土地二胎

銀行土地貸款有許多規定,所以目前土地要申辦銀行貸款有難度,銀行只會承作「都市計畫之住宅區」或「商業區土地」之貸款;如果不是以上兩種類型之土地,要辦理貸款只能尋求民間資金協助。

簡單來說,除非是六都超級精華區內的土地才有可能向銀行辦理土地二胎。

再加上央行為了喝止炒地皮及炒房的行為,於2020年12月限縮銀行貸款,未來無論是土地貸款或是房屋貸款恐怕過件率都會降低不少

銀行土地抵押貸款利率約為210%不等,信用條件要優等,且附上財力證明才能申貸。各家銀行土地貸款方案都不大相同,需要先評估自身條件再做申請,若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數,短期內聯徵次數超過3次是會被所有銀行拒貸的,這點要非常注意。

要注意土地是否1年內有辦過貸款,短期內辦過貸款是無法再次貸款,銀行會認為你的資金缺口太大,導致他們銀行的風險上升,所以拒絕貸款。

央行出重手打房,未來銀行土地貸款成數只會愈來愈低。

民間土地二胎

民間土地二胎就不受央行限制,雖然民間利率較銀行高些,但是審核條件寬鬆,不看申貸人的信用狀況及財力證明,只依據土地價值來辦理。

民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押,向民間貸款公司或是個人進行貸款,好處是手續簡便,信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起,不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便,最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些,適合短期週轉,王代書建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。

民間土地貸款有幾個優點,雖然利率較高,但是不用綁約,如果說短期周轉反而利息較低。

  1. 成數高:民間土地抵押可以貸款到市價金額,若是房市熱絡,甚至可以110%,而且額度上沒有限制,完全依據土地價值來審核。
  2. 速度快:銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上,若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的,從申請到撥款只需2天就可以完成,資料齊全當天也可以撥款。
  3. 條件鬆:民間土地貸款完全不看銀行信用狀況,不用財力證明、薪轉證明,只要土地土地有價值都可以辦理。
  4. 無上限:銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。但是民間貸款則沒有限制,只要房屋土地還有價值,貸款多少錢都沒問題。
  5. 不綁約:民間土地貸款多採用不綁約,利息按月計算,就算只借14天也沒問題,不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息,完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以,適合需要短期週轉的民眾。

銀行土地貸款 vs 民間土地貸款

貸款項目
銀行土地貸款
民間土地貸款
貸款額度
上限200萬
土地有價值就無金額上限
貸款利率
年利率3至10%不等
月利率0.8至2%
工作天數
7至15個工作天
1至2個工作天
貸款成數
市價7成5
可達市價100%以上
還款方式
本利攤還年數7年 隨借隨還,不用綁約。
土地條件
只接受土地一二胎順位 土地有價,二胎三胎四胎皆可
綁約方式
  • 綁約2年不能清償
  • 提前還款需付違約金
  • 不綁約按月計息
  • 隨時清償無違約金
優點
  • 利率最低
  • 適合長期週轉
  • 本利攤還
  • 放款快,當日可撥款
  • 信用瑕疵協商皆可貸
  • 短期週轉不綁約
  • 可以只繳利息
缺點
  • 審核非常嚴格
  • 過件率低
  • 需要綁約2年
  • 利率高不適合長期週轉
  • 要選對貸款公司
檢附文件
  • 身分證、房屋及土地所有權狀正本
  • 印鑑章、印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 目前的貸款餘額(一年內繳款明細)
  • 銀行存褶封面影本(撥款用)
備註
以上核發金額與利率依個人條件有所不同。
歡迎洽詢王代書,我將會為您量身打造貸款方案。

土地二胎利率大不同,您的土地地目是什麼呢?

除了貸款用途、個人信用條件不一樣之外,土地地目的利率也不一樣:

  1. 建地利率:2.5% – 3.5%
  2. 農地利率:2.5% – 5%
  3. 工業地利率:2.5% – 3.5%
  4. 原保地利率:3%起
  5. 山坡地利率:3%起
  6. 保育地利率:3%起

以上利率僅供參考,還要加上借款人信用條件才比較準確。

土地二胎成數及額度如何計算?

銀行土地貸款的額度約在6成至7成之間,如果你的土地是在超級精華地段才有機會貸到8成。

近年來土地價格飆升,但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據,市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況,並考量民情不同而每年調整,作為課稅的用途;而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大,最高可差距到十倍之多。

王代書土地二胎平均貸款成數為9成,高出銀行約1~2成,讓您有更多資金可以靈活運用。

土地二胎4大類:農地、建地、工業地、持分土地

土地二胎如以土地地目來區分,可大致分為建地農地工業地持分土地,這四種土地是有比較有機會辦理銀行土地二胎的。

其他像是林地、漁地、道路用地、山坡地保育地…等土地,基本上只有民間貸款公司能夠承作。

土地二胎與房屋二胎是取得資金的一個好管道,以王代書的客戶來說,通常有以下幾種類型的民眾:

  1. 建設公司:建商名下的土地多,需要周轉的時候就會利用土地來取得資金。
  2. 中小企業:無論是已經創業或還沒創業的老闆都需要資金來週轉,這時拿土地二胎貸款就很方便。
  3. 自地自建:名下有土地想要蓋房子的民眾,可以申請自地自建。
  4. 整合貸款:名下可能有房貸、車貸、信貸、卡債…等各種貸款,如果想要一次整合就可以利用土地來貸款,每個月只要記一天繳款日就好,利息也比較低。

但是,只有建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡,要向銀行貸款也比較容易。

建地二胎貸款

建地二胎主要適合名下有建地的民眾,如建商、準備自地自建的地主、投資客。辦理二胎有部分原因是銀行貸款成數過低,或是追加營造預算等等。

建地若是使用有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至75成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。

建物融資也不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。

農地二胎貸款

農地二胎主要適合名下有農地但銀行無法貸款的民眾,如農地繼承者、想要利用名下農地貸款投資、短期資金周轉。因為王代書農地貸款不用綁約,可隨時還款沒有違約金,適合短期周轉的民眾。

銀行農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。王代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。

王代書提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

工業地二胎貸款

工業地要向銀行貸款也不容易,工業地貸款申請貸款時應檢附興建計畫、開發計畫及相關公司財務報表資料,以資證明該工業地未來會依計畫落實興建開發。貸款通過後,應於規定時程內動工興建,如在期限內沒開始動工,銀行有權收回貸款。工業地貸款成數通常不超過6成,利率約為2.5%起,除了銀行、農會之外,民間金融機構也是常見融資單位。

持分土地二胎

持分土地本身就很難向銀行貸款,所以幾乎所有持分土地都是向民間辦理。

  • 銀行持分土地貸款一定要全部的持有人都出面蓋章,而且要調閱所有持有人的聯徵紀錄,如果有一位沒通過就無法辦理,所以銀行持分土地融資的過件率非常非常低,銀行也不喜歡承作持分土地的案件,因為很麻煩。
  • 民間持分土地貸款就相對容易辦理,不需要所有持有人出面,只要其中一位想要貸款即可,而且不需要通知其他持有人。至於信用條件也比銀行寬鬆,不需要調閱聯徵紀錄、不需要財力證明、薪轉證明,只要名下有土地即可辦理貸款。

土地二胎被銀行退件該怎麼辦?

銀行土地貸款最多只能取得市價6至7成的額度,視土地地段和個人條件而定,而王代書土地貸款大多都可以承作市價9成,甚至全額,雖然利率較銀行高些,但是額度也相對多上許多。

還有些情況是,銀行不願意承作,如持分房屋、持分土地、申貸人信用條件不良、無財力證明、地段不優、空地…等等因素。

還有一個情況是土地已經有貸款了,而所有權人想要再次貸款,也就是所謂的「土地二胎貸款」。土地二胎貸款要向銀行辦理很不容易,所以就會找王代書辦理。

民間土地貸款的優點就是撥款快速、審核寬鬆,不需要調閱聯徵紀錄、也不用薪轉證明,資料備齊的狀況下最快可以當天就撥款(銀行7~14工作天)。

王代書事務所提供土地貸款最低優惠0.8%起,歡迎利用下方表單詢問。

王代書事務所

土地二胎貸款 / 土地貸款方案

貸款額度 房屋土地貸款成數9成

貸款成數90~110%,貸款額度無上限

利率 每月0.8%起,依借款人及房地條件評估
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉
借款年齡 沒有限制,有房地即可辦理
土地限制 各種房屋土地皆可貸,完全無限制
優點
  • 貸款額度無上限,貸款成數90~110%
  • 本息攤還或是只繳息都可,客製化
  • 審核寬鬆,信用瑕疵或無收入皆可貸
  • 完全不綁約,提前還款不用違約金,短期1個月可
  • 未過件前絕不收取費用
  • 直接金主幫您省去高額代辦費
  • 實體店面,合法立案。
  • 專業地政士、律師免費諮詢
  • 利率0.8%起,讓你直接借到最低息

土地二胎貸款流程

土地二胎貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0976161313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

名下有房屋土地即可辦理土地二胎貸款,坪數不限、屋齡不限,持分土地也可以貸款,無論銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地融資貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

舉例來說,如果A先生拿名下土地辦理土地二胎,可以貸款400萬,但是他短期內不需要那麼多的額度,所以前3個月他先拿100萬,第4個月再拿剩下的300萬。利息也是按照使用的額度計算,所以前三個月只需要負擔這100萬的費用,等到第4個月才需要付400萬的利息。

王代書土地二胎還有一個好處是不需要違約金,提前清償貸款也可以,比起銀行要綁約至少2年可以說是方便許多。

辦理民間土地二胎需要注意什麼?

土地貸款不是一件小事,若是向來路不明的公司借款,很有可能導致人財兩失。王代書提供免費法律、地政業務諮詢服務,有實體店面專業團隊24小時服務。我們是直接金主,不需要仲介費用。不需要綁約,隨時借款隨時還款,沒有違約金的問題。免費房屋土地估價,未過件絕對不收取一分一毫

土地貸款公司、代書借款公司數以萬計,一定要謹慎評估否則借到高利貸可是得不償失。王代書提醒您,一定要找有實體店面的公司萬一有任何糾紛才找得到人。我們提供您免費諮詢,申貸成功才會跟您收取手續費,若過程中您突然不想找我們貸款,我們也不會跟您收取任何的手續費用,一切過程保證合法正當。

很多公司打著「短期當鋪借款、門號換現金、支票貼放款、保證借款、汽機車借款免留車、免擔保品、免抵押品、免保人」等等標語,讓想借錢的人趨之若鶩。但實際上有這麼好的事嗎?借那麼多錢怎麼可能不需要抵押品,這一些都是天大的騙局

王代書經營房屋土地貸款已經長達十年之久,在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境,我們堅持不做違法的事,您想跟我們借高利貸我們也不借你,我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。

貸款額度利率透明,絕不多收您一分一毫。王代書為直接金主,過程中不需中介費,為您省去不必要的費用。

我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」
我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」

土地二胎Q&A

土地二胎需要哪些資料?

  1. 身分證正反面影本
  2. 土地權狀
  3. 薪轉證明
  4. 個人財力證明(加分用)

土地二胎貸款多久可以取得資金?

一般來說,銀行辦理貸款約714個工作天,若資料不足可能還會更久。

王代書堅持「快速撥款」,備齊資料最快當天可撥款。我了解急需用錢的困境,可能差一小時撥款就導致客戶銀行信用不良,所以我非常重視撥款速度!

土地二胎能夠舉實際例子嗎?

甲有一塊土地,價值1000萬。甲用這塊土地向銀行貸款600萬元後,想再借200萬。可是銀行對於土地二胎貸款的條件很嚴格,而且申請時間很長。這時候就可以向王代書公司貸200萬。

甲認為自己房子還有貸款價值,所以他再向另一間貸款公司申請100萬貸款,也就是三胎。

土地持分可以辦理二胎貸款嗎?

持分土地與持分房屋的貸款方式有兩種,銀行及民間。

  • 銀行:共同持有房屋要向銀行貸款,需要兩人同時出面蓋章簽名,且所有持有人的聯徵紀錄都要調查,建議在辦理前就先調查清楚,才不會浪費聯徵次數。
  • 民間:只要一個持有人就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,每月為0.82.5%之間,依個人條件而有所不同(1萬元每月80~250元)。按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款。

銀行土地二胎貸款額度好低怎麼辦?

很多人不知道,其實銀行土地貸款的額度通常為市價57成,剩下的35成根本沒好好利用。若是土地貸款的話,額度更低,而且許多銀行不喜歡空地和分租套房,基本上根本無法貸款。

若您的貸款額度不夠,可以利用下方表單,我們將為您免費估價

土地二胎王代書總結

土地二胎是一個正當取得資金的貸款管道,也是許多人週轉的一種選擇。

民間土地二胎並非就是高利貸,只要謹慎挑選合法的貸款顧問,一樣可以解決資金的需求。有些民眾可能信用條件不夠好,或是不想付違約金,又或者是超緊急的臨時需要資金,民間貸款是一個很好的選澤。如果民眾有遇到不合理的合約或是高額利率,我們也提供高利代償的服務。

如果要向民間借款,一定要找有實體店面、合法立案的專業事務所,如王代書事務所。千萬要避免向來路不明的人或公司借款,還有一些不實廣告會宣傳說每月利率超低,騙民眾簽約,簽完約才發現要收取各種名目的手續費,結果算下來更不划算,俗話說免錢的最貴就是這個道理。民間不動產貸款有固定的行情,每月超過3%就算是犯刑法重利罪,如果你有遇到這種情況一定要趕緊處理,我也提供高利代償的服務,歡迎洽詢。

若是你有房屋土地二胎的需求,歡迎利用下方表單諮詢,我們提供免費代書法律諮詢,未過件前絕不收取費用,而且直接金主,可以幫自己省下許多費用。


延伸閱讀:

免費諮詢 未過件不收費