二胎房貸容易嗎?二胎貸款利率、房貸成數、貸款額度總攻略(2021最新版)

不動產貸款是解決資金問題的好方法,如果房子或土地已經有貸款,一樣能辦理「二胎貸款」,取得更多的貸款額度,達到活化資產的效果。

二胎貸款又稱為「二胎房貸」、「房屋二胎」或「土地二胎」,二胎貸款好處是能將房地產的價值再次利用,達到資產活化的目標。本文將帶您了解如何申請二胎貸款二胎貸款常見問題,幫助您成功申請取得資金。

什麼是二胎貸款?二順位抵押增加貸款額度

二胎貸款簡單來說就是前面已經有貸款(第一順位),可以再次向另家銀行辦理貸款(第二順位)。

二胎貸款利率會比一胎貸款來得高,因為第二順位債權人所承受的風險非常高,也因為如此,大部分的銀行都不承作二胎貸款,就算可以貸款額度也有限。

一胎貸款通常是向銀行或農會辦理,最高額度則依照房屋土地的種類而有所不同,大致上可分為「房屋7成、土地5」,還要考慮可能地點偏遠、屋況不佳、屋齡過高、貸款人信用瑕疵、信用小白、沒薪資轉帳、近期增貸、不動產多人持分、年紀過大……等等原因。如果有上述原因可能銀行就會較為保守,成數就無法貸到最高。

二胎貸款則多為民間承作貸款居多,因為銀行受到金管會的監督,所以對於二胎貸款放款會採極端保守的態度,這對於急需資金的民眾不是個好消息。

無論抵押品是什麼,千萬要記住,貸款成數越高,相對地貸款利率也會越高。

二胎貸款依抵押品可分為:房屋、土地、汽車

只要是有貸款過的抵押品,再次拿出來二次貸款都可稱為二胎貸款,而依照抵押品種類可分為房屋二胎土地二胎汽車二胎

房屋二胎房貸

房屋二胎是最為常見的二胎抵押品,多數民眾的房屋都還有貸款,假如需要更多資金的話,就可以依照房屋的剩餘價值(殘值)來辦理二胎房貸。二胎房貸對於銀行的風險很高,所以在房屋估價及貸款成數上都會趨於保守,通常最高也不會超過75成

房屋二胎的優點是易過件、申貸快、年限長(最久15年)、額度多(最多500萬)、利率低(3~12%),缺點就是利率比一般房貸高,而且沒有寬限期。

土地二胎貸款

土地二胎也是很常見的貸款方式,但土地二胎只有民間融資公司(如王代書)能承作,目前沒有金融機構承辦土地二胎,如果遇到有人謊稱能幫你辦理銀行土地二胎,請千萬要提高警覺。

土地貸款本身就不受銀行喜愛,因為受限於銀行風險內控機制,土地貸款的成數最高只有5成,且利率比房屋貸款高很多。

汽車二胎貸款

汽車二胎又可稱為「二胎車貸」,利率為5%~15%不等,額度最高為車價1.5倍,年限最長為5年。

二胎房貸額度與利率多少?二胎貸款年限多久?

銀行二胎房貸辦理的銀行不多,年利率從3.5至15%不等成數最高為7成5,依申貸人及不動產價值而定。一般來說,銀行二胎貸款非常難辦理,因為銀行受限於金管會的法規,所以放款的額度有其上限,且每家銀行內部都有不同的風險控管,所以基本上很難辦理。 

王代書幫您整理出2021年承作二胎貸款的銀行方案,建議您再辦理前先詢問常往來的銀行,千萬不要同時間詢問多家銀行,短時間內聯徵次數過多會被註記為「資金有急迫或異常的需求」,反而無法取得貸款。

2021各大銀行二胎房貸利率比較表

銀行台新銀行兆豐銀行國泰銀行
對象20~60歲

20~60歲

既有房貸戶(3個月以上)

20~64歲
額度最高300萬2.75%起20~150萬
年利率3.5%~18%2.75%起2.5%~6%
開辦費3000~12000元3000~15000元貸款金額1%
期限最長10年2~10年,期限加借款人年紀不超過70歲最長10年
限制N/AN/AN/A
銀行日盛銀行永豐銀行遠東銀行凱基銀行
對象20~65歲20~65歲20~65歲20~60歲
額度最高300萬50萬25~300萬最高300萬
年利率3.58%~12.99%2.78~5.42%(浮動)3%起3%~5%(浮動)
開辦費8000~15000元5000~12000元5000元10000元
期限最長10年最長7年最長7年最長10年
限制原房貸須繳滿一年銀行往來信用正常
  • 房屋持有滿一年(需自住)
  • 於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄
  • 房子持有二年以上且房貸已繳交一年以上
  • 近一年無民間二胎或信託紀錄
以上各銀行二順位貸款方案以官網公布為準。

還是搞不懂二胎貸款,有實際案例說明嗎?

王先生名下有一間房屋,1年前購買1000萬,自備款300萬,700萬向銀行借款。現在他急需100萬融資週轉,他先向銀行申請二胎房貸都被拒絕,只有一家銀行願意貸款30萬給他。

但是30萬遠遠不夠啊,所以他就找上了王代書,我們評估他房屋市價1000萬,我們可以承作9成,約為900萬的額度,這900萬再去扣除700萬的銀行貸款,還有200萬的額度可以貸款。

上文中提到銀行貸款的成數,銀行房屋貸款約為7成,銀行土地貸款約為5成。但在王代書事務所我們都可以承作到9成,如果地點好,屋況也不錯,申貸人信用條件也OK,我們甚至可以全額貸款。

二胎房貸 vs 房屋增貸 vs 信用貸款 vs 房屋轉增貸

通常要辦理房貸會房屋增貸為第一優先,如果額度不夠或是原銀行拒貸,才會選擇房屋轉貸房屋增貸的利率會以當初申貸的利率來辦理,額度為「還了多少本金就有多少額度」,不過通常要還款超過本金一半才有機會辦理。房屋轉貸通常是為了要降低利息或是增加額度,因考量層面較廣,申辦也較為複雜。

二胎房貸則相對較為容易,只需評估不動產剩餘價值,有額度就能辦理,借款人信用條件較差也能貸款,但利率較高(3%~15%)。個人信貸是最後的選擇,額度低、利率高,申請也困難重重。

項目房貸增貸房貸轉貸二胎房貸個人信貸
貸款利率1.5%~2%1.5%~2%3%~14%5%~20%
貸款額度已償還房貸金額各銀行方案不同根據房屋殘值評估,最高500萬根據月薪22倍
貸款年限最長40年最長40年最長15年最長7年
優點
  • 利率最低
  • 貸款期限最長
  • 利率較低
  • 貸款期限最長
  • 核貸時間快
  • 信用條件要求低
  • 核貸時間快
  • 無須擔保品
缺點
  • 信用條件嚴格
  • 貸款額度低
  • 申請成功率低
  • 信用條件嚴格
  • 需負擔轉貸費用
  • 審核時間長
  • 利率比房貸高
  • 無寬限期
  • 銀行二胎較困難
  • 利率最高
  • 信用要很好
  • 負債比22倍
撥款速度14個工作天不含假日5個工作天
適用對象信用優良、房貸還超過一半不急需用錢、可以慢慢詢問房貸成數稍高、銀行有遲繳金額需求不大、信用優良

民間二胎貸款 or 銀行二胎房貸?

民間房屋二胎雖然利率較高,但是審核寬鬆,只單純評估房產價值,至於個人信用、職業收入、年紀大小…等借款人條件都不用審核。再加上申請流程短,可隨借隨還,不必綁約1~2年的優勢,對於許多民眾來說是非常方便的管道。

銀行房屋二胎的唯一優點就是利率低,不過在成數上往往無法滿足民眾資金需求。此外,申貸流程冗長(14個工作天),提前還款要付違約金(需綁約),申貸審核嚴苛,讓許多民眾望之卻步。

民間或是銀行沒有絕對的好與壞,只有適不適合。

項目民間二胎房貸銀行二胎房貸
貸款利率月息1%~3%年利率3%~14%
貸款額度根據房屋土地價值評估,有額度就能貸款,額度無上限以銀行內部鑑價部門鑑定殘值,最高500萬元
貸款期限可隨時還款,不綁約最長15年
還款方式每月只需負擔利息本利攤還,沒有寬限期,綁約1~2年
申貸難度簡單,單純評估不動產,不用聯徵抵押品及借款人都會嚴格審核
撥款速度當日申請可當日撥款,原則上2~3天14個工作天不含假日
王代書房地貸款平均成數可達9成,利率0.8%起
王代書房地貸款平均成數可達9成,利率0.8%起

如何選擇民間二胎貸款機構?

王代書提醒您,民間借款陷阱很多,可以從這5點來判斷:

  • 利率:民間房屋土地借款雖然利率較高,但是還是有法規上限。民間借款最高利率不得超過3分,也就是年利率不得超過36%。
  • 費用:正常合法的貸款公司不會在辦理前就先預收費用,以王代書處理過的案件來說,有許多民眾都會先預付手續費,結果對方人就不見了。所以遇到要先付手續費的公司最好直接走人。辦理貸款需要手續費是很正常的,但是費用應該先跟客人說明清楚,如果連費用都不先講清楚,對方可能會獅子大開口,胡謅名目收取費用。
  • 過程:辦理過程一定要公開透明,最好有專業的代書在旁協助。如果辦理的過程中,對方的語氣讓你感到不舒服或是有被脅迫的感覺,最好相信自己的直覺趕緊離開。
  • 合約:合約一定要白紙黑字將所有內容詳細列出,否則會落到任人宰割的情況。
  • 店面:一定要找有實體店面的公司!一定要找有實體店面的公司!一定要找有實體店面的公司!很重要所以講3遍,否則到時候找不到人就欲哭無淚了。

二胎借款的步驟流程

線上評估30分鐘內即可得知額度!
線上評估30分鐘內即可得知額度!

民眾有房屋、土地,坪數不限、屋齡不限,持分也可以貸款,銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理房屋二胎、土地二胎借款、二胎房貸、房屋增貸、土地增貸,另外可分期融資、彈性還款,借多少本金繳多少利息,隨時借隨時還,每月計息。

申請二胎房貸流程如下:

  1. 申請:撥打0976161313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃貸款方案、金額、利率
  3. 設定:簽訂後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款
以王代書事務所為例,線上傳權狀給王代書,我們在30分鐘內會開額度及利率給您,有任何問題都可以提出,雙方確認沒問題後即可約定時間辦理設定及撥款。全程不需要抵押權狀、個人帳戶或身份資料,只要雙方談好條件後,雙方一起(本人)至地政事務所辦理「抵押權設定」後,就可以拿回所有資料,且過程中會有專業代書在旁協助辦理,有任何疑問皆可現場提出。

房屋土地貸款流程看似簡單,在實際操作上,卻有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,借貸過程中所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。

二胎貸款常見問題Q&A

房屋二胎房屋增貸差在「房屋增貸」是向原貸款銀行將已繳的房貸再貸出來使用,要還款超過金額一半才能辦理;而二胎房貸則是額外的貸款額度,所以要再次做抵押設定。

通常二胎貸款會多房屋增貸約1~2成,審核也比增貸來得簡單。

申請二胎房貸不用連帶保證人,只會單純評估房產現值。

近年來銀行審核過於嚴苛,只要信用有一點瑕疵就會拒絕貸款,再加上央行對於房貸成數上限規定,使得一般民眾越來越難在銀行取得高成數房貸。王代書事務所辦理房地貸款不會看銀行信用條件,只單純評估房屋價值,有額度即可辦理房屋土地貸款。

王代書房地事務所位於新竹市東區,全台各縣市皆派駐專員服務,收到線上申請後,當日即可簽約對保,過程一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有地區限制!審核過程中不會收取任何費用,一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

王代書辦過最快的是一早申請,中午於地政事務所簽約對保,地政人員於五點前即完成審核設定,當日即撥款。一般來說撥款會抓1至2個工作天,取決於地政人員作業量。

線上申請只需提供房屋門牌號或地號進行線上估價。
簽約對保時,借款人須準備身分證、印鑑證明(不限定用途)及土地權狀與房屋權狀正本方便地政事務所進行身份查驗作業,地政機關確定為所有權人後即會歸還。

利率:房屋增貸>房屋二胎>信用貸款。

額度:房屋二胎>房屋增貸≥信用貸款。

每種貸款都各有優缺點,要取決於借款人信用狀況及房屋條件來綜合評估。

A:銀行二胎房貸至少要繳超過兩年,且期間沒有遲繳,借款人要有穩定收入證明才能申請。
B:王代書二胎貸款則無任何限制,只單純評估房屋土地是否還有價值,有價就能貸款。

可以,只要房屋土地還有價值都能夠繼續貸款。

房屋土地不限坪數大小、屋齡、屋況,有不動產就可申貸,無論是原保地、農地、林地、持分地皆可辦理!

簡單來說,有房屋或土地我們就能幫您想出辦法。

二胎房貸總結

辦理二胎房貸不是容易的事,如果要向民間貸款,一定要特別小心謹慎,坦白說民間借貸的陷阱非常多,一不小心就會落入圈套。

民間借款最基本一定要找有實體店面,合法立案的公司,而且簽約、設定一定要有專業的代書在旁協助,費用一定要事先講好,而不是事後再收取各種名目的費用,向我們事務所絕對是貸款成功後才會收取費用,沒成功之前絕對不收費。再來,個人證件一定要保管好,專業的公司在辦理貸款時,絕對不會要求客戶先寄送資料,拍攝一些資料要來評估貸款申請在所難免,但是絕對不會要求寄文件資料給他們,這點要特別小心。

如果您有二胎房貸、土地二胎的問題,請聯繫王代書。我們提供免費的律師及代書諮詢,未過件不收取費用,線上評估30分鐘內即可得知額度,歡迎洽詢。

實體店面、合法立案,讓您貸得安心,不用再受資金所困擾!
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