不動產設定流程 辦理貸款前一定要看這篇

不動產設定流程 辦理貸款前一定要看這篇

不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節,民眾在辦理貸款時,無論是向銀行貸款或是民間貸款,在簽訂「借貸合約」的同時,也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」,也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說,就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

先搞懂債權人?債務人?

債權人:也就是金主,拿錢借給他人的一方,有可能是銀行或是個人。

債務人:也就是屋主或地主,向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

保障債務人:不動產完成抵押設定後,借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等,白字黑字載明清楚。

保障債權人:完成抵押權設定後,債權人會拿到一張「他項權利證明書」,假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時,債權人可以向法院聲請拍賣;需注意設定有順位優先問題,由第一順位債權人(一胎),二胎,三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

保障債權

當借款人無法履行債務責任時,債權人可以向法院聲請拍賣求償,在償還貸款後,剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。

物權追擊效力

不動產被設定後,無論是被賣掉或是轉讓給他人時,債權人還是可以執行抵押權權利,一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力,如果購買到有他項權利的房屋,可能會被聲請拍賣來清償債務,所以要非常小心謹慎。

不可分性

被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時,對該抵押權不受任何影響。

從屬性

債權如果已經清償時,債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是,如果是向不入流的貸款公司借款,對方可能會拖延或是做些小動作,反而造成還款後抵押權還存在的情況,所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所,如康代書事務所。

順序性

假設一塊土地有設定五個債權人,當債務人無法履行債務責任時,法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人,也就是第一順位(一胎),第二順位(二胎),第三順位(三胎)…依序取得債務償還金額,也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。

舉例來說,一塊地被聲請拍賣,拍出來的金額為1000萬,一胎設定800萬,二胎設定150,三胎設定100萬,那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種:普通抵押權、最高限額抵押權

普通抵押權:債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產,可以就該不動產賣得價金優先受償之權。 

最高限額抵押權:稱最高限額抵押權者,債務人或第三人提供不動產作為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思?

他項權利,意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人,所謂「他項權利」指的是房屋的物權中,除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

雖然他項權利多達7種,但是其實實務上只有「抵押權」較為常見。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」,可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

抵押權設定需要繳交哪些費用?

  1. 不動產設定規費:依抵押設定金額收取千分之一的設定規費,假設設定1000萬,那麼設定規費就是1萬元。
  2. 他項權利證明書:一張80元
  3. 代書費用:
項目 費用 對象 說明
訂立契約手續費 各1,000元 債權人

債務人

他項權利移轉登記 4,000元 債權人

債務人

抵押設定登記 4,000到6,000元 債務人
  • 一筆土地一棟建物4000元
  • 土地建物每增加一筆或一棟加收1000元
塗銷登記 2,000元 債務人
  • 一筆土地一棟建物2,000元
  • 土地建物每增加一筆或一棟加收500元
預告登記 4,000元 債務人
書狀補發、換發 4,000元 債務人 陳情書或合約書

抵押權設定需要準備哪些資料?多久可以完成?

一般流程為兩天內可以完成,申請設定要準備以下資料:

  1. 登記申請書
  2. 抵押權設定契約書
  3. 所有權狀(房屋、土地)
  4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

第 878 條 抵押權人於債權清償期屆滿後,為受清償,得訂立契約,取得抵押物之所有權,或用拍賣以外之方法,處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益者,不在此限。
第 893 條 質權人於債權已屆清償期,而未受清償者,得拍賣質物,就其賣得價金而受清償。

約定於債權已屆清償期而未為清償時,質物之所有權移屬於質權人者,準用第八百七十三條之一之規定。

第 895 條 第八百七十八條之規定,於動產質權準用之。
第 906-2 條 質權人於所擔保債權清償期屆至而未受清償時,除依前三條之規定外,亦得依第八百九十三條第一項或第八百九十五條之規定實行其質權。

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角,無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎,畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額,一不小心可能會後悔莫及。王代書建議民眾在辦理貸款前,一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司,最基本也要有實體店面,否則出問題之後,對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時,一定要看清楚合約內容,不要亂簽名;收費最好是事成之後再收取費用,像王代書一樣,未過見前不收取費用,否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事;在辦理過程中,如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場,不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求,歡迎利用下方表單或是來電0976-358085,24小時隨時為您服務。


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