土地貸款2021土地貸款成數、利率、限制總整理
土地貸款2021土地貸款成數、利率、限制總整理

土地貸款相較於房屋貸款,本質上相同,都是透過抵押權設定來取得資金,但對金融機構來說較不願意接受土地抵押貸款業務的申請,目前只有土地銀行與農會比較容易,其他銀行比較困難。

因應政府打房政策,央行新增各種土地貸款限制,像是貸款成數下降、貸款利率調升…等等,都讓民眾摸不著頭緒。

究竟土地貸款要怎麼辦理呢?要如何找到貸款成數最高的管道?土地貸款利率最低多少?有沒有不綁約的貸款管道?讓我們繼續看下去。

土地貸款是什麼?

土地貸款又分為商業地貸款、建地貸款農地貸款、工業地貸款、林地貸款、原保地貸款,每種土地貸款在不同的管道之下,貸款利率、成數、條件也不盡相同。

土地貸款就是以土地做為抵押品,向金融機構或是民間機構進行借貸,是常見的借款方式之一。

土地貸款的申辦管道一般民眾都會直接想到銀行,雖然銀行土地貸款利率較低,但審核條件非常嚴格。土地與房屋雖然同樣都是不動產,但對銀行而言,房屋比土地更加保值且更容易買賣,相對風險性較低。而且土地價格容易受周遭發展或突發狀況而有所波動,所以對銀行而言土地貸款不僅風險很高,還需要不時前往土地勘查狀況,是不易控管的擔保品,自然銀行的承作意願就低。

下面將會詳細解說不同土地種類的貸款方式、成數及利率。

銀行土地貸款VS民間土地貸款

銀行與民間土地貸款各有各的優缺點,要依借款人及抵押品的條件來選擇對的管道,才能提高貸款成數及過件率。

銀行土地貸款

銀行土地貸款在審核條件上便會格外嚴謹,也不是所有種類的土地都可以和銀行申請貸款。銀行土地貸款主要為建地和商業地,農地和工業用地則較少,而林地、山坡地、河川地等土地種類都無法向銀行申請土地貸款。銀行土地貸款還需要清楚交代貸款用途,例如說銀行的農地貸款在申請時就需要交代資金用途與農耕證明,銀行建地貸款則是需要提供建築計畫,並且分階段撥款。土地如果有持分或是已經有貸款的情況下,便無法向銀行辦理土地貸款。

另外,銀行會透過聯徵中心查詢貸款申請人的信用紀錄,例如以往的貸款繳款紀錄、貸款金額、有無違約等等歷史資料,以決定是否過件。所以假如是信用紀錄不良或是曾有貸款、卡費遲繳,或是收入不穩定、無薪轉勞保的民眾,在這關就很有可能不通過了。因為銀行會認為這是收入狀況不穩定的客人,可能沒辦法正常繳費、還款,銀行便不願意承擔這樣的風險。

如果民眾的信用條件與拿來抵押的土地狀況銀行可以接受,通過審核之後,銀行會依據鑑價結果與信用狀況,核貸出貸款成數、利率與貸款金額。

民間土地貸款

民間土地貸款受民法與刑法等相關法律的約束與保障,是一種民間私人契約行為。合法的民間貸款公司每月利息不會超過2.5%。民間貸款、或是民間借款的服務內容,實際上就是一種單純的私人借貸行為,和與親朋好友借款相同。一般來說,只要是由金融機構以外的地方提供的借貸資金,都可以被稱為民間借貸。

民間土地貸款與銀行貸款不同之處就是不受金管會監督與管理,因此在貸款審核條件、土地貸款成數、土地貸款利率上,民間土地貸款有更多的彈性和空間可以供民眾選擇

項目 銀行土地貸款 民間土地貸款
個人條件
  • 信用評分良好
  • 近期無增貸紀錄
  • 需有財力證明及收支證明
  • 信用瑕疵、信用協商也能辦理
  • 免徵信、免保人
  • 無薪轉勞保也可辦理
土地條件
  • 土地大小、土地形狀
  • 土地坐落位置是否臨路
  • 使用分區及附近開發狀況
  • 只要有土地皆可辦理
  • 土地二胎、土地持分也可辦理
土地種類 建地、商業地 所有種類土地均可辦理
貸款用途 需提供企畫書交代貸款用途 不限制用途,民眾可使用自由
貸款成數 5 ~ 5.5成 成數9成起,條件良好可達全額
貸款利率 3~6% 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
還款期限 2年~20年 沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉

土地貸款利率試算,土地種類對利率影響最大

銀行土地貸款利率則依照土地類別而有所差異,但都落在3~6%之間。土地貸款利率會受到土地種類影響。銀行通常會認為商業地的價值最高,商業地貸款利率最低約2%;建地次之,給予的利率也會較低,建地貸款利率約2.5至4%;工業用地貸款利率約3%,而農地貸款利率為3.5至6%

銀行土地貸款,無論是哪一種土地,都需要提出貸款資金的用途說明,即為借款計畫。例如銀行建地貸款需要提供建築計畫,銀行農地貸款則須符合耕種需求。

讀者可以試算一下土地貸款每月應繳多少錢:

依欄位依序輸入貸款金額、貸款期限、利率即可換算出大約的每月應繳金額,開辦費、信用查詢費、其他費用可抓兩萬左右即可。

下圖是我用借款金額100萬,年利率2%,貸款7年去換算,七年下來要繳的利息總共72467元,每月本金約+利息為12768。

銀行土地貸款利率依地目不同分四大類:

建地貸款

銀行建地貸款利率約為2%~5%左右銀行建地貸款利率取決於建地容積率與建蔽率、是否鄰近道路、道路面積大小、土地格局、座落位置、開發狀況等等。但銀行建地貸款主要還是建商過件率比較高,一般民眾如要申請金融機構的建地貸款,土地銀行和合作金庫或農會的承作意願會較高,但是額度都不會太多,約為貸款成數約5到5.5成

項目 土地銀行 合作金庫 農會 王代書
成數 平均5~6成 平均5~6成 平均5~6成 成數90~110%
利率 2%~4% 2%~4% 1.5%~5% 每月0.8%起
年限 5年 5年 20年以內 隨借隨還,不用綁約
持分 不可以 不可以 不可以 可以
時程 7~14個工作天 7~14個工作天 7~14個工作天 1~2天
條件
  • 年滿20歲中華民國國民
  • 聯徵紀錄信用條件良好
  • 附借款計畫書,如建築須附建築計畫
  • 有土地即可辦
  • 免聯徵免保人

農地貸款

銀行農地貸款利率約2%-6%。銀行農地貸款的受理銀行較少,而且要具有農業從業人員身分才符合申請條件。農會農地貸款則是必須要有農民身分或是農會會員身分。且農地產權要完整才能申請,不能是持分產權。金融機構之農地貸款都會規定資金用途,資金只能用在農地、農具、農舍、等農業發展相關花費上,且銀行會要求申請者提交「農業營運計畫」和「資金用途報告書」作為審核用

項目 地方農會 銀行
方案 各地區農會方案不一 農業貸款
貸款額度 上限1000萬 上限600萬
貸款利率 1.5%~5% 2.5%~5%
貸款期限 2年~20年 3年~15年
持分與否 不能 不能
辦理時程 7~14個工作天 7~14個工作天
貸款用途
  • 改善農業經營
  • 農用、器具貸款
  • 購買農地、建(購)置農舍
  • 購買農業生產用具
  • 農業用週轉金
條件限制
  • 農會會員
  • 農保被保險人
  • 漁會甲類會員
  • 年滿20歲以上本國國民
  • 有固定收入及還款財源
  • 從事農業發展之法人或個人

工業用地

工業用地貸款利率約3.5%左右,銀行工業用地貸款利率自銀行開始接受申請之後已逐漸調漲,又受到政府打房政策影響,未來銀行工業用地貸款利率只會越來越高。銀行與農會的工業用地貸款都會限制資金用途,如果民眾只是單純想把閒置的工業用地進行貸款,並沒有興建廠房的需求,這種狀況只有王代書可以幫您辦理工業用地貸款了。

項目 地方農會 銀行
方案 工業區土地抵押貸款 購買工業用地及購建廠房貸款
貸款額度 廠房興建成本的7成 最高5.5成
貸款利率 1.5%~5% 3.5%
貸款期限 2年~20年 最長20年,含寬限期3年。
持分 不能 不能
辦理時程 7~14個工作天 7~14個工作天
貸款用途
  • 工業廠房之興建
  • 工業用地之開發
  • 購買工業用地
  • 購買、興建廠房
條件限制
  • 農會會員或農保被保險人
  • 需繳交興建或開發計畫
  • 實際從事工業
  • 欲興辦工業之公司行號或自然人。

林地山坡地

林地山坡地貸款利率約3%。林地、旱地、山坡地基本來說都是無法用來建造房屋的,所以對銀行而言,林地貸款相對來說抵押價值較低、加上森林法之規範,因此銀行幾乎不會通過林地貸款的申請。如果民眾持有閒置的林地,希望活化資產或周轉為資金,只有王代書事務所可以辦理林地山坡地貸款

如申請貸款的林地或山坡地屬保育區或保護區,銀行不會願意承作,林地受到《森林法第6條》的規範:

經編為林業用地之土地,不得供其他用途之使用。但經徵得直轄市、縣市主管機關同意,報請中央主管機關會同中央地政主管機關核准者,不在此限。

土地貸款成數

銀行土地貸款成數取決於該土地所在位置近期買賣的成交價格,以及政府的公告現值,一般約為土地價值的5到7成,但實際上約為5~6成。如果是和銀行申請土地貸款,銀行會進行土地鑑價,之後還需要依照申請人的信用評分與財力證明進行調整。一般而言銀行的土地鑑價會受到土地種類、土地坪數、土地位置等因素影響。

央行為因應政府「健全房地產市場方案」,自去年起就開始進行選擇性信用管制措施,銀行貸款成數因此下降、貸款利率上升。2021年3月19日修正管制措施之後,更加限縮法人與自然人的住宅貸款,土地貸款也受到此政策影響,最高成數只有6成。

王代書事務所則沒有這些限制與條件,只要民眾持有土地,都可以將土地貸款成數額度拉高到土地市值全額。

影響土地抵押貸款成數的原因有哪些?

  • 土地種類建地的價值最高,工業用地價值次之,再來才是農地
  • 土地面積:越大的土地越保值,不易受周遭環境影響,成數也越高
  • 土地現況:是否有建築物坐落、是否有連接道路可供通常使用
  • 土地形狀:格局是否方正、地形走勢是否平穩
  • 土地使用分區:是否在都市計畫之內、地目有無使用限制
  • 附近開發情況:坐落位置是否為市區中心、周邊地區的生活機能及開發情形

土地貸款最高可以貸幾成,取決於上述因素。

土地貸款成數如何提高?重點在這裡。

  • 土地地段:地段越靠近都市,銀行願意提供的土地貸款成數越高。
  • 土地大小:土地坪數要夠大,銀行土地貸款額度才可能變多。
  • 優良信用:如申貸人的信用評分良好且與銀行往來紀錄正常,有機會提高土地貸款成數。
  • 穩定收入:申貸人收入穩定且具勞健保紀錄才會被銀行認為是安全的客戶,公務員與高薪族群會較符合此條件。

銀行土地貸款成數主要取決於土地本身的條件,也和房地產市場機制有絕對關係。若是與金融機構申請土地貸款,只有條件良好的土地才有可能申請到理想的成數,而且申貸人本身的信用狀況和收入狀況也會有影響。過去銀行給予土地貸款成數不超過7成,目前受到政府打房政令限制,銀行土地貸款成數大多落在5成到5.5成之間,而且成數只會越來越低。

如果民眾持有的土地狀況不理想,卻仍然有申請土地貸款的需求,此狀況下,在銀行申辦土地貸款的話,是一定沒辦法獲得理想的貸款成數的。王代書事務所能夠解決你的困擾,只要是持有土地,無論面積大小、格局形狀、土地狀況、土地持分、土地二胎種種情況,王代書都能為您調整出適合您的方案,且貸款成數9成以上,可達全額。

土地貸款限制有哪些?

中央銀行於2020年12月7日宣布實施選擇性信用管制,央行常務理事會決議調整不動產貸款針對性審慎措施,自宣布隔天生效,不朔及既往物件。

修正內容包括4項:法人購屋貸款限制、民眾購屋貸款限制、土地貸款限制、餘屋貸款限制。

其中金融業土地放款限制:新增以土地貸款購買都市計畫劃定的住宅區及商業區的限制。新制上路之後,申請銀行土地貸款需要交代具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成動工款,在興建開始後才可以撥貸。

央行強調,銀行過度集中不動產貸款業務,已經影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。其次,銀行住宅貸款及建築貸款成長過多,2020年10月底銀行不動產貸款占總放款比重35.9%,接近歷史高點37.9%。

部分人士使用土地貸款進行養地、囤房,餘屋貸款條件過於寬鬆等等現象,都逐漸受到政府單位及央行的關注,將會是未來政策著手限制的部分。央行認為目前土地貸款成數都偏高、利率偏低,寬限期過長,所以新制上路之後,銀行貸款額度也會受到限制降低,連帶使利率上升

王代書也在這邊提醒民眾,寬限期消失也是房屋貸款方式上很大的改變,對於資金不足的民眾會是很大影響。

土地二胎貸款

土地二胎貸款就是將已經有貸款的土地再向另外一間金融機構申請貸款,此時承受再次貸款的單位是第二順位的債權持有者,因此被稱為二胎貸款。

土地二胎貸款利率會高於一胎貸款本身,這是因為第二順位債權人所承受的風險是高於第一順為債權人的,這也是大部分的銀行都不承作二胎貸款的原因,就算可以貸款額度也有限。

銀行是不會承做土地二胎貸款的,如王代書這樣的民間貸款公司才有辦法幫您解決土地二胎貸款,所以說如果有人聲稱能夠幫忙代辦銀行土地二胎的服務,請民眾一定要小心查證!因銀行受限於金管會的監督,金管會金融法規裡有限制銀行的貸款放款額度,且銀行非常注重風險管理,所以向銀行申請土地二胎貸貸款是完全不可能的。

王代書土地貸款

項目 王代書土地貸款方案
貸款額度 房屋土地皆為9成,條件好土地貸款成數可達全額
貸款利率 月息0.8%至2.5%,依個人條件決定
貸款年限 沒有貸款年限,不用綁約,可短期周轉
貸款年齡 沒有限制
優點
  • 貸款成數高、額度高
  • 本息攤還或是只繳利息都可以
  • 審核寬鬆,債務協商或信用瑕疵都可辦理
  • 不綁約,提前還款不用違約金,隨借隨還
  • 貸款未過件前絕不收費
  • 直接金主省下繁雜手續費
  • 實體店面,全台皆有派駐專員24小時服務
  • 專業代書、律師提供免費諮詢
  • 利率0.8%起市面最低利率

民間土地貸款的利率約為2.5%左右,王代書提供最低為每月0.8%起,只要符合條件即可申請。

以我們事務所為例,線上申請到簽約對保時都不會收取任何費用,直到確定款項入帳後,才會收取合理的地政規費及代書費。而且在規劃貸款方案時就會先將費用一次列出,客戶確認沒問題後才會繼續後續流程。

土地貸款流程

土地貸款流程如下:

  1. 申請:撥打0976-161-313王代書,或加LINE免費諮詢
  2. 審核:幫您規劃土地貸款方案、土地貸款成數、土地貸款利率
  3. 設定:簽定後,雙方至地政機關進行設定
  4. 撥款:順利撥款

民間土地抵押貸款流程看似簡單,實際上有許多眉眉角角需要注意。王代書提醒您,辦理土地抵押貸款的過程中,所有的細節都要注意,避免有心人士動手腳。

我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢,簽約過程中在旁嚴格把關。辦理土地抵押貸款一定要找像王代書這種有實體店面、合法立案、專業代書、律師團隊的公司。

土地貸款ptt常見問題Q&A

申辦土地貸款需要保人嗎?

銀行土地抵押貸款一定是需要保人的,但是王代書土地抵押貸款就不用。

持分土地貸款如何辦理?

持分土地是指「多數人共同擁有的土地所有權」,持分土地仍然能找金融機構與民間機構辦理土地貸款,差別在於:

  • 金融機構:需要所有的土地所有權人同意貸款,並未提供所有權不完整的人申請。
  • 民間機構:可彈性對只持有部分所有權的人,申請土地貸款。

也就是說,只有個人持分土地是無法向銀行或是農會辦理貸款的,只有王代書才可以提供個人持分土地貸款服務。

農會與銀行的土地貸款方案都會需要經過土地分割的手續,還需要其他共同持有土地的人同意分割。民眾往往在和銀行一來一回,以及與其他持有人溝通的過程耗費許多心力與時間。

持分土地的狀況下,來向王代書申請土地貸款方案,就會替民眾省去許多不必要的麻煩以及程序,王代書會根據不同案件狀況幫民眾整理出客製化、彈性化的土地貸款方案。

哪一個管道的土地貸成數最高?

王代書土地抵押貸款不需聯徵,最快1至2個工作天即可完成撥款。不需保人,沒有勞保薪轉也能辦理,成數最高可達全額。

申辦土地貸款需要請代書嗎?

銀行土地貸款的條件繁瑣,需準備文件也多,如果亂送銀行可能會導致短期內聯徵次數過多,被聯徵中心註記。如果要辦理土地抵押貸款最好找專業的代書事務所幫您辦理貸款,可以大大提高過件率。

申辦土地貸款需要薪轉紀錄嗎?

如果沒有勞保薪轉,也沒有與銀行往來的紀錄,是不可能向銀行貸款的;王代書事務所辦理貸款皆不需聯徵,沒有勞保薪轉也能辦理,只單純評估土地價值即可。

土地貸款要先分割嗎?

農會與銀行等金融機構的土地抵押貸款需要,土地貸款分割的法規比較複雜且廣泛,如果是短時間內需要一筆資金周轉,基本上王代書不建議民眾利用此方法來申貸。

而王代書土地貸款不需要分割,王代書事務所要求的條件相對寬鬆,給予許多急需資金的人來說便利許多,不需要其他持有人的同意即可獨自申請。

土地貸款有地區限制嗎?

王代書房地事務所位於新竹市東區,全台各縣市皆派駐專員服務,收到線上申請後,當日即可簽約對保,過程一律至您鄰近地政事務所辦理,完全沒有地區限制!審核過程中不會收取任何費用,一律等款項確定匯入您的帳戶後才會收取相關地政規費。

土地二胎還能辦理土地貸款嗎?

可以,只要土地還有價值都能夠繼續貸款。土地二胎只能向民間融資公司如王代書事務所辦理,民間融資公司才有辦理土地二胎貸款的服務。

土地貸款增貸有哪些條件限制?

土地增貸只能向民間辦理,土地已經有貸款了,可以再次辦理土地增貸。王代書事務所提供高成數、高額度的土地貸款方案,土地不限制大小、土地位置,有土地就可申貸,無論是原保地、土地、林地、持分地皆可辦理土地增貸!

土地貸款總結

王代書整理土地貸款幾個重點幫大家複習:

  • 銀行土地貸款成數低、審核嚴苛、有綁約期限,但是最大的優點就是利率低,比較適合信用良好或是不需要高成數的民眾。
  • 辦理銀行土地貸款時,切記不要一次送好幾家銀行,會導致短期內聯徵次數過多,而被拒貸。
  • 銀行或農會土地貸款成數目前來說不會超過6成,民間則可達9成甚至全額。
  • 土地二胎貸款無法向金融機構辦理,只有民間才能貸款。
  • 持分土地無法向銀行貸款,只能向民間辦理持分土地貸款。
  • 辦理任何貸款前,一定要先衡量自己本身的負擔能力,再來選擇適合的貸款管道。
  • 土地地目很重要,建地、商業地、農地比較有機會向金融機構辦理貸款。
  • 辦理民間土地貸款時,一定要找實體店面、合法立案的公司。

如果還有任何關於土地抵押貸款的相關問題,都歡迎各位聯絡王代書,或是有其他種類貸款上的疑惑,也歡迎利用下列表單或致電王代書0976-161-313,或加LINE,我們提供免費貸款諮詢,未過件絕不收費,問問題、聊聊天都歡迎。


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